2.İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
2.2.İhtarlar Yazılı ve Tebliğ Edilmiş Olmalıdır
2.3.Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmalıdır
2.4. Her Bir Aylık Gecikme için Ayrı İhtar Gönderilmelidir
2.5. Kira Yılının Sona Ermesinden İtibaren En Geç Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılmalıdır
4.ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
5.1.İhtar Kiracıya Ulaştıktan Sonra Kira Borcunun Ödenmesi
Haklı İhtar Sebebinin Oluşmasını Engeller Mi?
5.2. Tahliye Talepli İcra Takibi İhtar Olarak Kabul Edilir Mi?
5.3.Aynı Ay İçin İki İhtar Gönderilebilir Mi?
5.4. Tahliye davası ne zaman açılmalıdır?
5.5. İhtarlar, kiracıya nasıl gönderilmelidir?
5.6.İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye davası Kim Tarafından Açılmalıdır?
5.7.Yıllık ödenmesi kararlaştırılan kira parasında iki haklı ihtarın şartları oluşur mu?
1.GENEL BAKIŞ
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi durumunda kiraya verene tanınan etkili bir tahliye sebebidir. Aynı kira yılı içinde kira borcunu ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki defa haklı ihtar gönderilmişse, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem, kira hukukunda ödeme düzenini sağlamayı ve mülk sahibinin hakkını korumayı amaçlar.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2: “Kiracı, bir kira yılı içinde veya bir kira yılına sığmayan kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.”
2.İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI
2.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi, Eksik Ödenmesi Veya Geç Ödenmesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır
İhtarların haklı sayılabilmesi için, ihtarların kira bedelinin hiç ödenmemesi, ödeme süresi geçtikten sonra yapılması veya kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle gönderilmiş olması gerekir. Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen bedeli tam ve zamanında ödemekle yükümlüdür; bu yükümlülüğün ihlali kiraya verene yazılı ihtar hakkı verir.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 kapsamında, ödeme tarihinin geçmesi, eksik ödeme veya hiç ödeme yapılmaması ihtarın haklılık şartını karşılar.
Örneğin; Kiracı zamanında ödemek istemesine rağmen kiralayanın haklı bir neden olmadan kabul etmemiş ve sonra da ödemediği yollu ihtar çekmişse bu ihtar haklı bir ihtar sayılmaz.
2.2. İhtarlar Yazılı ve Tebliğ Edilmiş Olmalıdır
İki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için, ihtarların mutlaka yazılı şekilde yapılması ve kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtar, noter aracılığı, mektup, telgrafla, icradan gönderilecek ödeme emri ile yapılabilir. Sözlü uyarılar, telefon konuşmaları veya mesajlaşmalar hukuken geçerli sayılmaz. Kiracının ihtarı almış olması ve içeriğini öğrenmesi şarttır; aksi hâlde ihtar geçersiz olur. Ayrıca ihtarnamede istenilen kiranın hangi aylara ait olduğunun ve tutarının belirtilmesi zorunludur.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’ye göre, ihtarın yazılı ve kiracıya ulaşmış olması tahliye davasının temelini oluşturur.
2.3.Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılmalıdır
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. Her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılmış olması zorunludur. Buradaki kira yılı, takvim yılı değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre belirlenen 12 aylık süredir. Örneğin, kira sözleşmesi 1 Ekim’de başlamışsa, kira yılı 1 Ekim – 30 Eylül arasıdır. Farklı kira yıllarında yapılan ihtarlar, birlikte değerlendirilemez ve tahliye sebebi oluşturmaz.
TBK m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtarın geçerli olabilmesi için bu ihtarların, aynı kira dönemi içerisinde ve farklı kira aylarına ilişkin olarak gönderilmiş olması gerekir.
2.4. Her Bir Aylık Gecikme için Ayrı İhtar Gönderilmelidir
İki haklı ihtarın tahliyeye dayanak olabilmesi için, farklı aylara ilişkin kira borçları nedeniyle gönderilmiş iki ayrı ihtar bulunmalıdır. Aynı aya ait birden fazla ihtar gönderilse bile bunlar tek ihtar olarak değerlendirilir; bu nedenle her ihtarın farklı kira dönemine ait olması şarttır. Örneğin; Şubat ve Nisan aylarına ait kira borçları ödenmemişse, bu iki ayrı ay için gönderilecek yazılı ihtarlar “iki haklı ihtar” sayılır.
Örneğin; Kiracının Ocak ayında kiranın yalnızca bir kısmını ödemesi ve Nisan ayında hiç ödeme yapmaması durumunda, her iki ay için ayrı ayrı gönderilen ihtarlar “iki haklı ihtar” şartını oluşturur.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 gereği, ihtarların farklı kira dönemlerine ve farklı borçlara dayanması zorunludur.
2.5.Kira Yılının Sona Ermesinden İtibaren En Geç Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılmalıdır
İki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, ikinci ihtarın yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren en geç bir ay içinde dava açmak zorundadır. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir; yani süresi içinde dava açılmazsa tahliye hakkı sona erer ve yeniden iki haklı ihtar sürecinin başlatılması gerekir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5417 K. 2017/13164 T. 3.10.2017
Davacı iki ayrı noter ihtarının tebliğ edilmelerinden sonra davalı tarafından ödemelerin yapıldığı iddiasıyla, iki haklı ihtar sebebiyle davalının kiralanandan tahliyesi istemi ile 04.02.2016 tarihinde işbu davayı açmıştır. Yukarıda açıklanan esaslara göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekir. Kira sözleşmesinin bir yıl olan süresi 30.06.2011 tarihinde sona ermiş ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'n 347 /1 madde gereğince, aynı koşularla kendiliğinden birer yılık sürelerle uzayarak dava tarihine nazaran süresi 30.06.2016 tarihinde son bulmuştur. Bu durumda yasal bir aylık süre beklenilmeden 04.02.2016 tarihinde açılan dava süresinde açılmadığından, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
3.GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesinde düzenlenen iki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili Mahkeme ise, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
4.ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
İki haklı ihtara dayalı tahliye davasında en önemli süre, hak düşürücü nitelikteki 1 aylık dava açma süresidir. Kiraya veren, ikinci ihtarın yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmazsa bu hakkını kaybeder. Bu süre geçtikten sonra açılan davalar, süreden reddedilir. Öte yandan, ihtarların kendisi bakımından herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir; ancak tahliye hakkının doğabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde ve süresi geçmemiş kira borçlarına dayanması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’ye göre, 1 aylık süre hak düşürücü olup, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.
5.SIKÇA SORULAN SORULAR
5.1.İhtar Kiracıya Ulaştıktan Sonra Kira Borcunun Ödenmesi Haklı İhtar Sebebinin Oluşmasını Engeller Mi?
Kiracı, kendisine gönderilen ihtarı aldıktan sonra kira borcunu ödemiş olsa bile, bu ödeme ihtarın haklılık niteliğini ortadan kaldırmaz. Çünkü önemli olan, ihtarın gönderildiği tarihte kiracının borcunu zamanında ve eksiksiz olarak ödememiş olmasıdır. Yani gecikmeli ya da eksik ödeme sonradan tamamlansa bile, ihtar hukuken geçerli ve “haklı” sayılır. Bu nedenle, ihtar sonrası yapılan ödeme tahliye davasının açılmasına engel oluşturmaz.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/11328 K. 2018/4872 T. 9.5.2018
‘’…İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez…’’
5.2. Tahliye Talepli İcra Takibi İhtar Olarak Kabul Edilir Mi?
Kiraya verenin kira alacağı için başlattığı tahliye talepli ilamsız icra takibi, aynı zamanda haklı ihtar niteliği taşır. Çünkü bu takipte, hem kira borcu istenir hem de borcun ödenmemesi hâlinde tahliye talep edilir; bu durum kiracıya yöneltilmiş açık bir yazılı uyarı anlamına gelir. Ancak bu ihtarın geçerli sayılabilmesi için icra takibinin kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi gerekir.
5.3.Aynı Ay İçin İki İhtar Gönderilebilir Mi?
Aynı ay için birden fazla ihtar gönderilmesi mümkündür ancak bu ihtarlar tek bir ihtar olarak değerlendirilir. İki haklı ihtar şartının oluşabilmesi için ihtarların farklı aylara, yani farklı kira dönemlerine ait kira borçlarına dayanması gerekir. Aynı kira ayına ilişkin birden fazla ihtar gönderilmesi, hukuki sonuç bakımından birden fazla ihtar yapılmış sayılmaz. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’ye göre, tahliye davasına konu edilecek iki haklı ihtarın, ayrı aylara ait ve her biri kendi içinde haklı gerekçelere dayanması gerekir.
5.4. Tahliye davası ne zaman açılmalı mıdır?
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası, ikinci ihtarın yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğu için mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır ve süresi kaçırılan dava reddedilir.
Örneğin; Kira sözleşmesi 1 Eylül 2023 başlangıçlı ise ve ikinci ihtar 15 Mart 2024’te gönderildiyse, kira yılı 1 Eylül 2023 – 31 Ağustos 2024 aralığını kapsar. Bu durumda kiraya verenin tahliye davasını en geç 30 Eylül 2024’e kadar açması gerekir.
5.5. İhtarlar kiracıya nasıl gönderilmelidir?
İki haklı ihtarın geçerli sayılabilmesi için ihtarların mutlaka yazılı şekilde ve usulüne uygun olarak kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. En yaygın ve güvenli yöntem noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesidir. Ayrıca avukat vasıtasıyla taahhütlü mektup veya ilamsız icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri de ihtar yerine geçebilir. Ancak SMS, WhatsApp mesajı, e-posta gibi yollarla yapılan bildirimler hukuken geçerli ihtar sayılmaz. Önemli olan, kiracının ihtarı fiilen alması ve içeriğini öğrenmesidir. Aksi hâlde ihtar yapılmış sayılmaz ve tahliye süreci riske girer.
5.6.İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye davası Kim Tarafından Açılır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası sadece ‘’kiraya verenler’’ tarafından açılabilir. Malikin eğer kiralayan sıfatı yoksa dava açma hakkı yoktur. Şayet sözleşmenin tarafı konumunda olmayan malik tahliye davasından önce ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini isterse malik tarafından da açılabilir.
5.7.Yıllık ödenmesi kararlaştırılan kira parasında iki haklı ihtarın şartları oluşur mu?
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yıllık ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde iki haklı ihtar şartı oluşmaz.
HUKUK DAİRESİ E. 2017/3884 K. 2017/8824 T. 1.6.2017
Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yılık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
