|
Örnek1 Örnek 2 Örnek 3
|
2.KİRA BEDELİNİN TESPİT DAVASININ ŞARTLARI
2.1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
2.2. Kira İlişkisinin Başlangıcından İtibaren En Az Beş Yıllık Sürenin Geçmiş Olması
2.3.Kira Bedelinin Tespiti İsteminde Davacının Hukuki Yararının Bulunması
3.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI AÇMA SÜRESİ
4.YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
4.1.Hakkaniyet Ve Eski Kiracı İndirimi (%10–20)
5.TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİNİN GEÇERLİLİĞİ
5.1.Kira Sözleşmesinde Taraflarca Kararlaştırılan Artış Şartı Varsa;
5.2.Kira Sözleşmesinde Taraflarca Kararlaştırılan Artış Şartı Yoksa;
6.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
7.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA ISLAH VE BEDEL ARTIRIMI
8.YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
9.ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
10.HARÇ VE VEKALET ÜCRETİ
11.BEŞ YILLIK SÜRE DOLMADAN AÇILACAK KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI
12.SIKÇA SORULAN SORULAR
12.1.Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
12.2.Davayı Sadece Ev Sahibi Mi Açabilir? Kiracı Da Dava Açabilir Mi?
12.3.Kira Tespit Davası İçin Davacının Önceden Yazılı Bildirimde Bulunması Zorunlu Mudur?
12.4.Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?
12.5.Kira Bedelinin Tespiti Davasında %25 Artış Sınırı Geçerli Midir?
12.6.Kira Tespit Davası İle Birlikte Tahliye Talep Edilebilir Mi?
12.7.Kira Artış Oranı Tüfe Ortalamasını Geçebilir Mi?
12.8.Taraflar Arasında Kira Artış Oranı Kararlaştırılmışsa Yine De Dava Açılabilir Mi?
12.9. Paylı Mülkiyette Paydaşların Birlikte Dava Açması Gerekir Mi?
12.10.Yazılı Bildirimin Noter Kanalıyla Olması Şart Mıdır?
12.11.Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
1.GENEL BAKIŞ
Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılan hukuki bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde düzenlenen bu dava türü, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin rayiç değerlerden uzaklaşması durumunda gündeme gelmektedir. Kira sözleşmesinde yer alan artış oranının yetersiz kaldığı veya hiç belirlenmediği hallerde taraflardan biri, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu dava sayesinde, kiralayanın mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında makul bir denge kurulması hedeflenir.
Türk Borçlar Kanunun ikinci ayrımında yer alan ‘’Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları’’ başlığı altında düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi adlı 344. Maddesinin 2. Fıkrasına göre; ‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
TBK 344. Maddesinin 2. Fıkrasından da anlaşılacağı üzere beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri gözeterek yeni kira bedelini belirlenebilecektir.
Bu bağlamda, aşağıda kira tespit davasının şartları, usulü, süresi, uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar güncel Yargıtay içtihatları çerçevesinde detaylı şekilde incelenecektir.
2.KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI
2.1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı şarttır. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi, sözlü olarak kurulmuş bir kira ilişkisi de dava açmaya engel teşkil etmez. Önemli olan, taraflar arasında bir kira ilişkisi bulunduğunun ve kiralananın kullanıma bırakıldığının hukuken ispatlanabilir olmasıdır. Uygulamada çoğu zaman fatura kayıtları gibi delillerle kira ilişkisi ortaya konulabilir.
Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenebilmesinin ön koşuludur. Zira bu davada hâkimin müdahalesi, mevcut kira ilişkisi üzerine bina edilen sözleşmesel bir bağlamda gerçekleşir. Bu nedenle kira sözleşmesinin varlığı ve geçerliliği her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
2.2. Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren en az beş yıllık sürenin geçmiş olması
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, taraflar arasında belirli bir artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmişse, kiraya veren artık bu artış oranı ile bağlı değildir. Beş yılın sonunda hâkim, kira bedelini TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeniden belirleyebilir.
Beş yıllık sürenin hesaplanmasında kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarih esas alınır. Sözleşme yenilenmiş olsa dahi, kira ilişkisi kesintisiz devam ediyorsa süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Örneğin, 01.01.2025 başlangıç tarihli ve 8 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2030 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
2.3.Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması
Kira tespit davasının açılabilmesi için davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekir. Hukuki yarar, dava açılmasının zorunlu veya en azından gerekli olduğunun somut olayda ortaya konulması anlamına gelir. Bu çerçevede, taraflar kira bedelini serbestçe ve karşılıklı mutabakatla belirlemişse, yani ortada bir uyuşmazlık yoksa, kira tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmaz.
Ancak uygulamada sıkça görüldüğü üzere, taraflar arasında kira artış oranı kararlaştırılmamışsa veya mevcut artış oranı günün ekonomik şartlarına göre yetersiz kalıyorsa ve bu nedenle taraflar kira bedelinde anlaşamıyorsa, kira tespit davası yoluyla bu uyuşmazlığın mahkemece çözülmesi mümkündür. Bu durumda kira bedelinin yeniden belirlenmesini istemekte hukuki yarar bulunduğu kabul edilir.
3.KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kira sözleşmesi yürürlükte olduğu sürece ve beş yıllık sürenin dolmasından itibaren kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak bu davanın hangi kira dönemine etkili olacağı, davanın açıldığı tarih ile doğrudan ilgilidir. Eğer sözleşmede kira artışına ilişkin bir şart bulunmuyorsa, davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Aksi takdirde mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Sözleşmede artış şartı bulunmayan hallerde, kiraya verenin yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim göndermesi gerekir. Yazılı bildirim yapılmışsa, kira tespit davası yeni kira döneminin başından itibaren bir yıl içinde açılabilir. Bu durumda mahkeme kararı, geriye dönük olarak yazılı bildirimin etkili olduğu dönem başından itibaren uygulanır.
Örneğin; Kira dönemi 01.07.2025 tarihinde başlıyorsa ve yazılı bildirim 01.06.2025 tarihinde gönderilmişse, dava 15.12.2025 tarihinde açılsa bile yeni kira bedeli 1 Temmuz’dan itibaren geçerli olur.
Sözleşmede geçerli bir artış oranı kararlaştırılmışsa, mahkeme kararı yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda yazılı bildirim yapılmasına gerek yoktur; karar, doğrudan yeni dönem başı itibarıyla uygulanır.
4.YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren beş yıl geçmişse, hakim yeni kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereği hâkim; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi çerçevesinde kira bedelini serbestçe takdir edebilir. Bu kapsamda taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel piyasa rayiçleri, fiziksel özellikleri ve kullanım amacı dikkate alınarak adil bir kira bedeli tespit edilir.
4.1.Hakkaniyet Ve Eski Kiracı İndirimi (%10–20)
Kira tespit davalarında mahkeme, emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirlerken aynı zamanda hakkaniyet ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapar. Bu kapsamda, özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılar için, belirlenen rayiç kira bedelinden %10 ila %20 oranında indirim uygulanması yaygın bir yargı pratiğidir. Bu uygulama, “eski kiracı indirimi” olarak adlandırılır ve kiracının sürekliliği ile kurduğu yerleşik düzenin korunması amacı taşır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/5031 E. , 2019/489 K. sayılı kararı
"Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde 01.09.2015 tarihinden itibaren aylık 2.350.-TL kira parası getirebileceği tespit edilmiş olup, Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10- % 20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin tespiti gerekirken, yazılı şekilde düşük miktarda hak ve nesafet indirimi yapılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." denmektedir. Buna göre kira bedelinin tespiti yapılırken vekil edenin uzun süredir işbu taşınmazda kiracı olduğu ve kiralanan taşınmaza ilişkin özen yükümlülüğünü hiçbir zaman aksatmadığına dikkat edilerek hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerekmektedir.’’
5.TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİNİN GEÇERLİLİĞİ
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, sözleşmede kira artış şartı olup olmamasına göre değişiklik gösterir:
5.1. Kira Sözleşmesinde Taraflarca Kararlaştırılan Artış Şartı Varsa;
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu durumda kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmasına gerek yoktur. Karar, doğrudan yeni dönem başı itibarıyla uygulanır.
Örneğin; Kira sözleşmesinde, her yıl kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm yer almakta ve kira dönemi her yıl 1 Temmuz'da yenilenmektedir. Kiraya veren, 1 Kasım 2025 tarihinde kira tespit davası açarsa, sözleşmede artış şartı bulunduğu için mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, 1 Temmuz 2025 tarihinden itibaren geçerli olur. Bu durumda, kiraya verenin ayrıca yazılı bir bildirim göndermesine gerek yoktur; dava yıl içinde açıldığı sürece, karar geriye yürür şekilde uygulanır.
Yargıtay 3.HD. 2019/1029 E. 2019/1790 K. sayılı ve 06.03.2019 tarihli kararı
"Dairemizin istikrarlı uygulamasına göre kira sözleşmelerinde tarafların belirledikleri ilk yıla ilişkin kira bedelinde sonraki kira yılları için artışlı olarak belirlenmesi veya sözleşmede sonraki yılın kirasında artış usulünü kararlaştırmış olmaları kira sözleşmesinin süresi sonrasındaki yenileme dönemleri için kira bedelinin yenilenen dönemlerde artırılacağına dair taraflar arasında bir artış iradesi olduğunun kabulünü gerektirir. Sözleşmedeki tarafların artış iradesi ise kira tespit davalarının yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün öncesinde dava açılması veya bu süre öncesinde yazılı bildirim yapılmasının hukuksal önemini ortadan kaldırır. Sözleşmede tarafların yeni dönem kirası bakımından artış iradesini ortaya koymaları halinde davanın tespit konusu yeni dönem içinde açılması yeterli olacaktır."
5.2. Kira Sözleşmesinde Taraflarca Kararlaştırılan Artış Şartı Yoksa;
Sözleşmede artış oranı yer almıyorsa, davanın veya yazılı bildirimin, yeni kira döneminden en geç otuz gün önce yapılması gerekir. Bu süreye uyulmuşsa, mahkeme kararı, içinde bulunulan dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi halde, karar ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanabilir.
Örneğin; Kira sözleşmesi her yıl 1 Temmuz’da yenileniyorsa ve sözleşmede artış şartı yoksa tespit davası bu tarihten önce açılmalı ya da en geç bu tarihe kadar yazılı bir bildirim yapılmalıdır. Aksi halde belirlenecek yeni kira bedeli, ancak bir sonraki Temmuz döneminden itibaren geçerli olur.
Yargıtay 6.HD. 2015/2384 E. 2015/8019 K. sayılı ve 06.10.2015 tarihli kararı
‘’Olayımıza gelince; 2004 Temmuz başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacıların sözleşmenin yenilendiği 01.07.2013 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Davalılar tarafından keşide edilen 20.02.2013 tarihli ihbarname davalıya tebliğ edilemediğine göre 24.10.2013 tarihinde açılan dava ile 01.07.2013 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Bu nedenle davacılardan 01.07.2014 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitini isteyip istemediği sorularak istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’
- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme doğrultusunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kira tespit davaları için arabuluculuk süreci dava şartı haline gelmiştir. Artık mahkemeye başvurmadan önce tarafların arabulucuya müracaat etmesi ve bu süreci tamamlaması zorunludur. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin usulden reddedilecektir.
- KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARINDA ISLAH VE BEDEL ARTIRIMI
Kira tespit davaları, niteliği gereği belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılamaz. Bu tür davalarda talep edilen kira bedelinin başlangıçta açık, net ve tam olarak belirtilmesi gerekir. Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davaları özel nitelikli davalardır ve bu nedenle dava sırasında ıslah yoluyla kira bedelinin artırılması mümkün değildir. Mahkeme, dava dilekçesinde talep edilen kira bedeliyle bağlıdır; sonradan emsal artışlar, bilirkişi raporları ya da piyasa verilerine dayanarak ıslah yoluna gidilmesi hukuken geçersiz sayılır. Bu sebeple, dava açılmadan önce talep konusu edilecek yeni kira bedeli, dikkatle ve somut verilere dayanarak belirlenmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2792, K. 2021/267, T. 16.03.2021
‘’Kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.’’
8.YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME
Kira tespit davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte, sözleşmenin ifa yerindeki yani kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Davacı, bu iki mahkemeden birinde davayı açabilir. Bu yetki kuralı, kesin yetki niteliğinde olmadığından davalı ilk itirazda bulunmazsa, yetkisizlik iddiası dikkate alınmaz.
9.ZAMANAŞIMI VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE
Kira tespit davalarında, kira bedelinin tespiti talebi bakımından hak düşürücü bir süre öngörülmemiştir. Kiraya veren, sözleşme süresi boyunca ve özellikle 5 yılın dolmasından sonra her zaman bu davayı açabilir. Ancak dikkat edilmesi gereken husus, davanın hangi kira dönemine etkili olacağıdır. Sözleşmede artış şartının olmaması durumunda, süresinde kiracıya yazılı bildirimde de bulunulmamışsa davanın yeni kira döneminin başlangıcından sonra açılması, kira farkının geriye dönük olarak talep edilmesini engeller.
Öte yandan, mahkemece belirlenen kira farkının tahsili için açılacak alacak davasında, Türk Borçlar Kanunu’nun 147. Maddesi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. (TBK m. 147)
10.HARÇ VE VEKALET ÜCRETİ
Kira tespit davası, nispi harca tabi bir dava türüdür. Davanın açılması sırasında talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark dikkate alınarak peşin harç ödenir. Dava sonunda hükmedilen yeni kira bedeline göre, eksik kalan harç tamamlanır.
Yargıtay 3.HD. 2021/894 E., 2021/2236 K., sayılı ve 03.03.2021 tarihli kararı
“Harçlar Kanununun 17. maddesine göre kira tespit davalarında aylık kira bedelinin tespiti talep edilmesi halinde bir aylık brüt kira farkı üzerinden, yıllık kira bedelinin tespiti istenmesi halinde bir yıllık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınması gerektiği, yine 01/01/2016 yürürlük tarihli Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan (1) sayılı tarifenin "Karar ve İlam Harcı" başlıklı kısma göre hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden binde 68,31 oranında harç alınması gerektiği, bu hali ile bir aylık brüt kira farkı üzerinden alınması gereken harcın hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.”
Ayrıca, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesinde yer alan kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak nispi vekâlet ücretine hükmedileceği düzenlemiştir. Buna göre tespit edilen yıllık brüt kira bedelinden davalı tarafından ödenen yıllık brüt kira bedeli çıkartılarak, aradaki fark üzerinden davacı yararına vekalet ücreti ve reddedilen kısım üzerinden davalı yararına vekalet ücreti takdir edilmesi gerekir.
- BEŞ YILLIK SÜRE DOLMADAN AÇILACAK KİRA TESPİT DAVASI
Kira ilişkisinin başlangıcından itibaren henüz beş yıl dolmamışsa, taraflar yine de kira tespit davası açabilir. Ancak bu durumda hâkim, kira bedelini serbestçe takdir edemez; yalnızca bir önceki yıl TÜFE on iki aylık ortalama oranını geçmemek kaydıyla artış yapabilir (TBK m. 344/1).
Bu tür davalarda hâkimin takdir yetkisi sınırlıdır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyorsa veya geçersizse, mahkeme TÜFE ortalamasını esas alarak kira bedelini belirler. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, bu davaların beş yılı dolmamış kira ilişkileri için geçerli olduğudur. Kira tespitiyle birlikte yüksek oranda artış beklentisi içinde olanlar için uygun bir yol değildir.
Beş yıl dolmadan açılan bu davalar, beş yılı aşan davalarla karıştırılmamalı; hâkimin sınırlı yetkisi göz önünde bulundurulmalıdır.
Beş yıllık süre dolmadan açılan kira tespit davalarında, mahkeme yalnızca dava konusu edilen kira dönemi için, bir önceki yıl TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde artış yapabilir. Bu durumda hâkimin belirlediği kira bedeli, yalnızca bir yıllık süre için geçerli olur. Yani sonraki kira dönemlerinde yeniden artış talep edilebilmesi için, kiraya verenin her yıl ayrı ayrı dava açması veya dönem başlarında yeniden ihtar çekmesi gerekir. Bu nedenle beş yıl dolmamış kira ilişkilerinde tespit kararı, sürekli etkili bir karar değil; sadece ilgili kira yılı için geçici bir sonuç doğurur. Bu yönüyle, beş yıl dolmuş kira ilişkilerinden farklıdır ve karışıklık yaratmaması için bu ayrım mutlaka dikkate alınmalıdır.
12.SIKÇA SORULAN SORULAR
12.1. YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ YOKSA KİRA BEDELİ NASIL TESPİT EDİLİR?
Kira sözleşmesinin yazılı olması, kira tespit davası açabilmek için zorunlu bir şart değildir. Sözlü kira ilişkileri de hukuken geçerli sayılır. Yazılı sözleşme bulunmayan durumlarda, kira ilişkisinin varlığı ve mevcut kira bedeli; tanık beyanları, banka dekontları, fatura kayıtları, geçmiş kira ödemeleri gibi delillerle ispatlanabilir. Mahkeme, bu deliller ışığında kira ilişkisinin süresini ve bedelini belirleyerek, emsal kira değerlerini ve taşınmazın özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespiti yapar.
12.2. DAVAYI SADECE EV SAHİBİ Mİ AÇABİLİR? KİRACI DA DAVA AÇABİLİR Mİ?
Kira tespit davası sadece kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Türk Borçlar Kanunu, her iki tarafa da kira bedelinin güncellenmesini talep etme hakkı tanımaktadır. Kiracı, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre hakkaniyetsiz şekilde yüksek olduğunu düşünüyorsa, kira tespit davası açarak bedelin mahkemece yeniden belirlenmesini isteyebilir. Ancak her iki durumda da, dava açma şartları, süreler ve usuller kiraya veren ile kiracı için aynıdır.
12.3. KİRA TESPİT DAVASI İÇİN DAVACININ ÖNCEDEN YAZILI BİLDİRİMDE BULUNMASI ZORUNLU MUDUR?
Kira tespit davasında yazılı bir bildirimde bulunma zorunluluğu sadece davanın etki doğuracağı kira dönemini belirlemek açısından önem taşır. Bunun dışında kira bedelinin tespiti dava açılması için davacı tarafından yazılı bildirim yapılmasına gerek yoktur. Yazılı bir bildirimde bulunma zorunluluğu, sözleşmede kira artış şartı bulunup bulunmadığına göre değişir. Eğer sözleşmede artış şartı yoksa, davanın yeni kira döneminin başından itibaren etkili olabilmesi için kiraya verenin, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce kiracıya yazılı olarak kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim göndermesi gerekir. Bu bildirim yapılmazsa ya da dava yeni dönemden önce açılmazsa, mahkeme kararı ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur. Buna karşılık, sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa, ayrıca yazılı bildirimde bulunulmasına gerek yoktur.
12.4. KİRA TESPİT KARARI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Kira tespit davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz. Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli ancak kararın kesinleşmesiyle birlikte hüküm doğurur ve kiracıdan tahsil edilebilir. Bu nedenle kiraya veren, icra takibine başlamadan önce mahkeme kararının kesinleşmesini beklemelidir. Ancak karar kesinleştiğinde, yeni kira bedeli, mahkemenin belirttiği dönem başından itibaren geçerli olacağından, gecikmiş kira farkları da geriye dönük olarak tahsil edilebilir.
12.5.KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA %25 ARTIŞ SINIRI GEÇERLİ MİDİR?
Geçici yasal düzenlemelere göre konut kiralarında uygulanan %25 artış sınırı, sadece sözleşmeyle yapılan artışlar için geçerlidir. Yani taraflar aralarında kira bedelini belirlerken bu sınırla bağlıdır. Ancak kira tespit davalarında, yani mahkeme yoluyla belirlenen yeni kira bedellerinde %25'lik tavan artış oranı uygulanmaz. Kira tespit davası sonucunda hâkim, 5 yıllık süre dolmuşsa TÜFE, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirler ve bu belirleme, yasal tavanla sınırlı değildir.
12.6. KİRA TESPİT DAVASI İLE BİRLİKTE TAHLİYE TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir dava olup, bu davayla birlikte doğrudan tahliye talep edilmesi mümkün değildir. Tahliye, ayrı bir hukuki sebebe dayanır ve farklı bir dava konusu olarak ele alınmalıdır. Ancak kira tespiti sonrası mahkemece belirlenen yeni bedelin ödenmemesi, ilerleyen süreçte kira borcuna dayalı tahliye davasına gerekçe oluşturabilir. Bu nedenle kira tespit davası ile tahliye istemi birlikte ileri sürülemez. fakat aynı anda farklı dava konusu yapılabilir.
12.7. KİRA ARTIŞ ORANI TÜFE ORTALAMASINI GEÇEBİLİR Mİ?
Kira ilişkisinin beş yılı aşması durumunda hâkim TÜFE ile bağlı değildir. Bu durumda emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak, TÜFE’yi aşan bir artış oranı da belirlenebilir.
12.8. TARAFLAR ARASINDA KİRA ARTIŞ ORANI KARARLAŞTIRILMIŞSA YİNE DE DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Taraflar kira sözleşmesinde bir artış oranı belirlemiş olsalar bile, kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde kiraya veren yine de kira tespit davası açabilir. Dolayısıyla sözleşmedeki artış oranı beş yıl boyunca geçerli olsa da, beş yılın sonunda bu oran mahkemeyi bağlamaz ve kira tespiti yoluyla rayiç bedel üzerinden yeni bir kira belirlenebilir.
12.9. PAYLI MÜLKİYETTE PAYDAŞLARIN BİRLİKTE DAVA AÇMASI GEREKİR Mİ?
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda kira tespit davası açılması halinde, her paydaş yalnızca kendi payı oranında dava açabilir. Yargıtay içtihatlarına göre, tüm paydaşların birlikte dava açması zorunlu değildir; ancak bir paydaş, diğerlerinin onayı olmadan yalnızca kendi hissesi ile sınırlı olarak kira bedelinin tespitini talep edebilir. Buna karşılık, elbirliği (iştirak) halindeki mülkiyet durumunda dava hakkı ortaklaşa kullanıldığından, tüm maliklerin birlikte hareket etmesi veya diğerlerinin rızasının alınması gerekir. Bu nedenle, kira tespit davası açılmadan önce mülkiyet şekli dikkatle değerlendirilmeli ve usul hatalarının önüne geçilmelidir.
Elbirliği mülkiyetinde bir malik, diğerlerinin rızası olmadan tüm taşınmaz adına kira tespit davası açarsa, bu dava başlangıçta eksik sayılır. Ancak diğer maliklerin dava sürecinde katılım sağlaması, muvafakat vermesi veya davaya müdahil olması halinde bu eksiklik giderilir ve dava geçerli hale gelir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/7770, K.2019/4738, T. 21/05/2019
‘’Davacı dava konusu taşınmazda paydaş olup, paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Davacı da dava dilekçesinde payı oranında kira bedelinin tespitini talep etmiştir. Bu durumda Mahkemece, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşın sadece kendi payı için kira tespiti davası açabileceği göz önünde bulundurularak davacının payı oranında kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken taşınmazın tamamı için kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir...’’
12.10. YAZILI BİLDİRİMİN NOTER KANALIYLA OLMASI ŞART MIDIR?
Kira tespit davasında, kiracıya yapılacak yazılı bildirimin noter aracılığıyla yapılması yasal olarak zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu, bildirimin sadece “yazılı” olmasını yeterli görmektedir. Bu bildirim; taahhütlü mektup, iadeli taahhütlü posta, elden imza karşılığı teslim veya noter ihtarı gibi yollarla yapılabilir. Ancak uygulamada, bildirimin varlığını ve içeriğini ispatlamak açısından noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi en güvenli yöntem olarak kabul edilir. Özellikle dava açılması planlanıyorsa, bildirim şekli konusunda ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için noter yoluyla işlem yapılması önem taşır.
12.11.KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kira tespit davasının süresi, dosyanın bulunduğu mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi incelemeleri gibi yargılama aşamalarına bağlı olarak değişir. Uygulamada bu tür davalar genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
Ancak sürecin uzamasına neden olan en önemli etkenler arasında, bilirkişi raporlarının gecikmesi, taraf itirazları, eksik belge sunumu ve mahkemelerin yoğunluğu yer alır. Arabuluculuk süreci de dava süresine eklenmelidir.
